众合配资这些小区旧改后怎么反而漏雨了？

连日来，多位居民向北京日报客户端反映同一桩“怪事”：小区旧改后面貌焕然一新，本是一件喜事儿，可改造之后，自家阳台、窗户就频频渗漏。记者探访多个小区发现，这些出现渗漏的居民楼都有着相似之处：有的旧改时没有拆除护栏和空调外挂机支架，导致保温层难以贴合；有的旧改后又重新在保温层外进行打孔安装……漏雨是否和这些原因有关？记者对此展开调查。

探访

旧改后多户阳台出现渗漏

记者近日来到大兴区永华北里小区，一进小区大门便见一栋栋粉刷一新的黄色居民楼，小区院落干净整齐，车辆停放有序。居民王女士说，小区2023年开始进行老旧小区改造，以前脏乱破旧的面貌焕然一新，她十分高兴，只是有一件事儿让她闹心。“从2024年雨季开始，阳台便出现渗漏。旧改之前从没漏过，反倒改造之后，外边一下大雨，里边就下小雨。”

王女士家阳台的墙面已出现开裂，阳台窗框下方的水泥松动脱落。她翻出今年雨季拍摄的视频，雨水顺着阳台顶部往下滴落，地板上一片潮湿，她只能拿抹布在地上垫着，把塑料盆放在阳台接水。记者注意到，王女士家阳台窗户与外墙连接处被涂上了厚厚一层黑色防水材料，窗框下方也全都做了防水。“我多次反映阳台渗漏问题，每次都有施工人员到家中查看修补，这些防水涂料就是后来涂上的。可是做完一点效果都没有，还是接着漏。”王女士很无奈。

永华北里小区居民家涂上黑色防水材料，但依然渗漏。

据了解，与王女士同住7号楼的多户居民都反映旧改后家中的阳台出现了渗漏。今年雨季张女士也饱受困扰，渗漏位置同样是阳台。雨季已结束数月，但张女士家的阳台墙面依然有洇湿痕迹，墙皮也出现开裂。张女士说，旧改前的沟通过程中，工作人员曾提到若不拆除阳台护栏，可能会导致漏雨，因此她和王女士都配合拆除了护栏，没想到渗漏还是出现了。

永华北里小区旧改后阳台漏雨，居民用盆接水。

到底是什么原因导致渗漏？居民各有猜测。张女士家的护栏虽已拆除，但抬头看去，7号楼尚有多户护栏没有拆除，张女士家楼上的窗户护栏与外墙连接处有明显的修补痕迹。她告诉记者，此前漏雨报修后，施工人员曾排查发现护栏位置保温板与外墙连接处存在缝隙，但修补这一处后，问题仍没有得到根治。王女士家阳台上方虽然没有护栏，却存在未移走的空调外挂机支架，此外，7号楼建筑结构特殊，阳台所处的外墙还存在夹角，这些都可能导致保温层没有与墙面完全贴合，从而造成渗漏。

属地林校路街道工作人员表示，居民家中如果出现渗漏，他们会及时联系施工单位进行维修。7号楼出现渗漏是因为某些点位存在缝隙，既有可能是护栏、空调外挂机等处保温层与墙体存在缝隙，也有可能是墙体开裂，具体原因需要进一步排查。

调查

保温层不贴合均与护栏有关

海淀区索家坟小区10号楼的张先生也反映，几年前实施旧改后自家的阳台频繁出现渗漏的情况。“一下大雨，雨水就顺着窗户流进家里，把窗帘都打湿了，一个晚上能接两盆水。”张先生说，社区曾联系维修人员上门查看，并在屋内和屋外都进行了维修，维修人员推测由于旧改时多户居民没有拆除护栏，导致保温层和护栏之间出现缝隙，加上风吹日晒，保温层逐渐老化就容易漏雨。

记者看到，10号楼有的护栏四周留有三四厘米宽的空隙，砖墙裸露；有的护栏内的砖墙上保温层缺失；还有的空调外挂机支架直接在保温层上打孔安装。整体看去，楼体一面墙的保温层被分成多块，且多处都有缺损。

索家坟小区10号楼窗户护栏处未贴保温层，墙体裸露。

家住石景山区特钢东门大楼小区的刘女士告诉记者，2024年冬天旧改结束后，今年夏天她家阳台便开始漏雨，维修人员认为是楼上的护栏和墙体接缝处存在漏点，并用堵漏灵加水泥砂浆进行了封堵。刘女士说：“改造前，施工方确实建议我们拆除护栏，但是拆除后他们不负责安装，所以我家就没有拆，没想到会出现漏雨问题。”

在建材城西路9号院，居民反映近期加装保温层过程中窗户出现漏雨，虽然当时问题得到处理，但效果如何还要等下一场雨雪来检验。记者现场探访时，小区加装保温层的施工已经完成。施工人员正乘着云梯车、拿着小铲子清理护栏内外残留的石灰。该小区各居民楼外立面上的护栏并不少。没拆除的护栏周边，保温层的施工颇费工夫，保温层的边缘不再是“断崖式”的横切面，而是被做成贴合墙壁的斜坡状。

施工人员告诉记者，不拆除护栏的确会给加装保温层的施工增加不小的难度，现在他们采用的是“八字收口”工艺，让保温层与原本的墙壁尽量做到不留缝隙，另外斜坡结构也能避免积水。

建材城西路9号院施工人员正在清理防盗窗上的石灰碎屑。

追问

外窗护栏究竟该不该拆

采访中，很多属地街道都反映，小区旧改动工前，劝居民自拆护栏是不小的难题。据了解，《北京市住房和城乡建设委员会等五部门关于进一步加强老旧小区改造工程建设组织管理的意见》明确要求，居民不同意拆除外窗护栏等违法建设，居民所在楼栋不列入年度改造任务计划，不开展改造工程施工。但很多街道工作人员告诉记者，外窗护栏或防盗窗是否被界定为违法建设，目前还比较模糊，同时没有明确的行政法规要求强制拆除，所以他们多是从消防安全及旧改效果保障等方面尽可能劝导居民拆除。

记者走访很多老旧小区时发现，在加装保温层的环节，护栏拆与不拆，居民经常很纠结。有居民说，拆掉护栏，他们担心存在入室盗窃的安全隐患，同时阳台、窗户外的储物空间减少了。可是不拆护栏，加装保温层极有可能就会出现缝隙，存在漏雨的隐患。

对于属地街道社区来说，护栏难拆一定程度上影响了小区旧改的实施效果。在部分街道，旧改时街道会和不拆护栏的居民协商并签署告知协议，明确告知居民不拆护栏可能产生的问题及需要自行承担的后果。一般包括告知居民护栏不拆除可能引发的漏雨问题，以及冬日内外温差大产生凝露，导致墙体发霉的问题等。但记者了解到，即便有告知协议，仍有很多居民不愿拆除护栏。

“即便有的居民在旧改时拆了护栏，还不等旧改完工，就会急着装上。”不少社区工作人员说。记者咨询了多家实施旧改的施工单位，工作人员均提到，居民在外墙上打螺栓，可能会导致漏水。此外，护栏大多使用三角支架向墙体借力，而保温层的硬度不如原本墙壁，如果还用护栏来储存物品，负重太大也存在隐患。“墙体变厚了，固定护栏需要使用长螺栓，当螺栓穿破墙体的时候，埋在保温层的这半截螺栓可能吃不住劲，同样也是隐患。”

就消防安全问题，记者从消防部门了解到，有关护栏的相关管理规定中，只有农村自建房明确禁止安装护栏。消防人员提到，居民楼的窗户是重要的逃生通道，加装护栏后，会给消防救援增加很大的难度，“从窗户解救被困人员时，如果需要拆解护栏，会耽误五六分钟，从消防救援角度看，每一分每一秒都很宝贵。”

建议

仔细排查密封加强细节管控

中国建筑科学研究院防水防护与修复技术中心副研究员霍胜旭介绍，旧改后出现阳台渗漏，主要问题在于保温层与墙体之间形成了空腔，雨水进入后无法排出，逐渐从墙体渗入室内。

霍胜旭解释说，住房和城乡建设部发布的国家标准《建筑与市政工程防水通用规范》于2023年4月1日正式实施，此规范为强制性工程建设规范，全部条文必须严格执行。但在该规范正式实施前，外墙并未强制要求做防水。“老旧小区的外墙基本没有防水措施，平时下雨迅速排走不会造成室内渗漏，可一旦积水，问题就显现了。”

当前老旧小区改造所使用的保温材料主要是岩棉保温板，这种材质本身容易吸水，因此保温板需要拼合后密封好，才能防止进水。“没有拆除的护栏、空调外挂机支架，以及一些较特殊的建筑结构，都有可能导致保温层与墙体间出现缝隙，这些位置非常容易渗漏。此外，保温板拼接处也可能出现缝隙，形成新的漏水点。”

霍胜旭说：“旧改是好事，要把好事做好。”保温层的施工需要加强对细节的管控，做好防水和密封，从根本上防止缝隙进水。对已经造成漏雨的，则需要仔细排查，对保温板与墙体间形成的空腔部位注浆填充，保温板与墙体间的缝隙及保温板拼接缝也应在雨水蒸发后及时密封。